Immobilienverwaltungs-GmbH für Betriebsimmobilien: So sparst du Steuern!

Immobilienverwaltungs-GmbH für Betriebsimmobilien: So sparst du Steuern!
Warum man NIEMALS das Firmengebäude in der GmbH kaufen sollte

Der Erwerb oder Bau eines Betriebsgebäudes ist eine wichtige Entscheidung für jede operative GmbH. Auf der einen Seite bietet es zahlreiche Vorteile, wie Eigentum an der Immobilie, Flexibilität und Wertsteigerung. Auf der anderen Seite birgt es auch einige Nachteile, wie finanzielle Belastung, Verantwortung und steuerliche Nachteile.

In diesem Beitrag befassen wir uns eingehend mit den Vor- und Nachteilen des Betriebsgebäudes für operative GmbHs. Wir zeigen dir, welche Faktoren du bei deiner Entscheidung berücksichtigen sollten.

Unternehmerisches Risiko bei Betriebsimmobilien in der operativen GmbH

Ein wesentliches Risiko, das bei der Errichtung oder dem Erwerb einer Betriebsimmobilie durch eine operative GmbH besteht, ist das unternehmerische Risiko. Dieses Risiko ergibt sich aus der Geschäftstätigkeit des Unternehmens.

Tritt das Unternehmen in wirtschaftliche Schwierigkeiten, kann dies auch ohne eigenes Verschulden geschehen, z. B. durch den Verlust eines Hauptkunden oder die Arbeitsunfähigkeit des Unternehmers aufgrund schwerer Krankheit. In diesem Fall besteht die Gefahr einer Insolvenz.

Eine Insolvenz führt in der Regel zum Verlust des gesamten Vermögens des Unternehmens, einschließlich der Betriebsimmobilie.

Was ist der Unterschiede zwischen einer operativen und vermögensverwaltenden GmbH?

Der Hauptunterschied zwischen einer operativen GmbH und einer vermögensverwaltenden GmbH liegt in ihren Geschäftsfunktionen.

Operative GmbHs sind auf die aktive Geschäftstätigkeit ausgerichtet, wie Produktion, Handel oder Dienstleistungen. Sie erwirtschaften ihre Gewinne aus der Erbringung von Leistungen oder dem Verkauf von Waren.

Vermögensverwaltende GmbHs konzentrieren sich dagegen auf die Verwaltung von Vermögenswerten, insbesondere Immobilien und Kapitalanlagen. Sie erwirtschaften ihre Gewinne aus der Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Vermögenswerten.

Lösungsmöglichkeiten

Um das unternehmerische Risiko zu minimieren, sollten Unternehmen daher vermeiden, Betriebsimmobilien in ihrer operativen GmbH zu halten. Stattdessen bieten sich folgende Lösungsmöglichkeiten an:

  • Betriebsimmobilie im Privatvermögen halten: In diesem Fall ist die Betriebsimmobilie nicht Teil des Unternehmensvermögens und wird daher nicht von den unternehmerischen Risiken des Unternehmens erfasst. Dies ist jedoch nur möglich, wenn der Unternehmer die Immobilie auch persönlich nutzen kann.
  • Betriebsimmobilie in einer Holdinggesellschaft halten: Die Betriebsimmobilie kann über eine Holdingstruktur in einer vermögensverwaltenden GmbH gehalten werden. Dies hat den Vorteil, dass die Betriebsimmobilie nicht dem unternehmerischen Risiko der operativen GmbH unterliegt.

Betriebsimmobilie in der GmbH: Haftungsrisiken, steuerliche Nachteile und Liquiditätsengpässe

Haftungsrisiken

Betriebsimmobilien in der GmbH unterliegen den Haftungsrisiken des Unternehmens. Das bedeutet, dass Gläubiger des Unternehmens auch die Betriebsimmobilie pfänden können, wenn das Unternehmen insolvent wird. Dies kann zu erheblichen Verlusten für den Eigentümer der Immobilie führen.

Steuerliche Nachteile

Betriebsimmobilien in der GmbH unterliegen der Gewerbesteuer. Dies kann zu einer höheren Steuerbelastung führen als bei einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie.

Liquiditätsnachteile

Die höhere Steuerbelastung durch die Gewerbesteuer führt zu geringeren Gewinnen nach Steuern. Dies kann zu Liquiditätsengpässen führen, wenn die Gewinne für die Rückzahlung von Krediten oder für Investitionen benötigt werden.

Unflexibilität

Die Verwaltung einer Betriebsimmobilie in einer GmbH ist aufwendiger als im Privatvermögen. Dies liegt daran, dass die GmbH an bestimmte rechtliche Vorschriften gebunden ist.

Die vermögensverwaltende GmbH: Die Vorteile im Überblick

Die finanziellen Vorteile einer vermögensverwaltenden GmbH bieten einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil im Vergleich zur privaten Immobilienhaltung. Unser Fokus liegt auf den Steuervorteilen, der Optimierung des Gewinns nach Steuern, der effizienten Immobilienentschuldung, verbesserten Finanzierungsoptionen und der Bonität. Zudem beleuchten wir die Herausforderungen und Chancen, die sich im Kontext der Unternehmensnachfolge ergeben.

Steuervorteile in der Vermögensverwaltenden GmbH

Eine der wesentlichen Stärken einer vermögensverwaltenden GmbH liegt in den erheblichen Steuervorteilen. Durch die geringere Steuerbelastung auf Mieteinkünfte kann eine solche GmbH effizienter agieren. Dies wird besonders deutlich, wenn man die Steuerbelastung von 9.000 € in der vermögensverwaltenden GmbH mit der eines Privatbesitzers im Spitzensteuersatz von 25.200 € vergleicht.

Optimierte Gewinnrealisierung nach Steuern

In einer vermögensverwaltenden GmbH bleibt ein deutlich höherer Gewinn nach Steuern übrig. Mit einem Nettogewinn von 51.000 € im Vergleich zu 34.800 € auf privater Ebene, ermöglicht diese Struktur eine effizientere Nutzung der Einkünfte aus der Immobilie.

Effiziente Immobilienentschuldung

Ein weiterer signifikanter Vorteil einer vermögensverwaltenden GmbH ist die Möglichkeit, eine Immobilie schneller zu entschulden. Während eine private Immobilienentschuldung bis zu 28 Jahre dauern kann, benötigt eine vermögensverwaltende GmbH dafür lediglich 20 Jahre, was eine schnellere Kapitalfreisetzung bedeutet.

Verbesserte Finanzierungsoptionen und Bonität

Die schnelle Entschuldungsfähigkeit einer vermögensverwaltenden GmbH führt zu einer verbesserten Bonität bei Finanzinstituten. Dies eröffnet die Möglichkeit, attraktivere Kredite für weiteres Unternehmenswachstum zu erhalten, da die Banken eine vermehrt entschuldete Immobilie als werthaltige Sicherheit ansehen.

Erweiterung des Investitionsspektrums

Die in einer vermögensverwaltenden GmbH freigewordenen Mittel können effektiv für den Erwerb weiterer Immobilien eingesetzt werden. Dies ermöglicht einen schnelleren und umfangreicheren Vermögensaufbau im Vergleich zu Immobilien, die im Privatbesitz gehalten werden.

Herausforderungen und Chancen bei der Unternehmensnachfolge

Der Besitz von Betriebsimmobilien in einer GmbH kann jedoch auch Herausforderungen mit sich bringen, besonders im Kontext der Unternehmensnachfolge. Während die Immobilie ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge sein kann, könnte sie auch den Verkaufspreis des Unternehmens in nicht finanzierbare Höhen treiben und so den Kreis potenzieller Nachfolger einschränken.

Vermögensverwaltende GmbHPrivate Ebene
Mieteinnahmen90.000 €90.000 €
Abschreibung
Herstellungskosten 1.000.000 €

Mieteinkünfte vor Steuern

Steuer

Gewinn nach Steuern

3% von 1.000.000 € = 30.000 €

60.000 €

15% von 60.000€ = 9.000 €

51.000 €

3% von 1.000.000 € = 30.000 €

60.000 €

42% von 60.000€ = 25.200 €

34.800 €
Tilgungsdauer
Zinsbelastung
20 Jahre
295.368 €
28 Jahre 
432.285 €
Steuerlichen Vorteile einer vermögensverwaltenden GmbH vs. Privater GmbH in Zahlen

Fazit

Die vermögensverwaltende GmbH bietet gegenüber der operativen GmbH zahlreiche Vorteile, insbesondere im Hinblick auf die Steueroptimierung und die Risikominimierung. Diese Vorteile führen zu einer verbesserten Liquidität und Bonität, was attraktivere Finanzierungsmöglichkeiten und ein erweitertes Investitionsspektrum ermöglicht. Herausforderungen bei der Unternehmensnachfolge sind möglich, aber die Vorteile überwiegen.

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Florian Helmensdorfer

Florian ist zertifizierter Berater für die Immobilienbesteuerung und Immobilienverwaltung (IFU / ISM gGmbH). Er ist der Experte und das Genie bei der Umsetzung von Steuerkonzepten. Seine langjährige Erfahrung und die stetige Optimierung von Verträgen und Prozessen erlaubt eine schnelle und präzise Umsetzung von Steuerkonzepten. Florian´s Tätigkeit umfasst unter anderem die Tätigkeit als Stiftungsratsvorsitzender für eine Familienstiftung, Juror für den Businessplan-Wettbewerb von BayStartUp und Mandate bei einigen der höchstbewerteten Start-Ups in Deutschland.

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